14/01/2014 17.09.49

L'avvocato Antonio Dello Preite che per Luceraweb cura la rubrica di questioni legali

Egregio Avvocato,
innanzi tutto le auguro un buon anno nuovo ed approfittando della Sua cortesia e competenza, che ho constatato navigando in internet, vorrei sottoporle il mio problema per avere un consiglio disinteressato su come dovrò affrontare la seguente situazione.
A Brescia in un fabbricato rurale, mia casa natale, possiedo un bilocale posto sotto all'appartamento di mia madre anziana che è sola e per ora completamente autonoma, oltretutto io abito nello stesso quartiere. Il bilocale lo tenevo libero da diversi anni, anche se in ottime condizioni e completamente arredato in quanto pensavo di ospitare una eventuale badante alla mamma quando ne sorgesse la necessità. Purtroppo circa 18 mesi fa mi sono fatto convincere da un caro conoscente ad ospitarvi suo nipote che aveva urgenza di una sistemazione, con l'accordo che non avrebbe messo la sua residenza e mi avrebbe rimborsato le bollette delle utenze che sono intestate a me. Tutto bene fino a circa 4 mesi fa, quando nell'appartamento è comparsa la sua compagna che io non conosco, (dai tratti somatici mi pare di etnia rom); sono ragazzi giovani e per buonismo ho tollerato la situazione. Ora la ragazza dice di essere incinta, gli serve la residenza per richiedere ai servizi sociali del comune tutti gli aiuti ed agevolazioni possibili e pretende un contratto di affitto, altrimenti dirà che gli ho affittato in nero; non capisco quali prove documentate possa presentare. Io non sono assolutamente d'accordo a fare il contratto di locazione perchè i ragazzi non hanno nessun reddito certificato (lui fa qualche lavoretto saltuario) e pertanto non mi pagheranno mai il canone e mi resteranno a carico pure le tasse e l'onere dello sfratto. Vista la situazione e con malincuore per il futuro neonato, voglio che se ne vadano al più presto. Come devo procedere e con quali passi, inoltre quali altre conseguenze sgradevoli devo aspettarmi?
Io e mia moglie, pensionati, siamo molto impegnati in opere di volontariato e ci stiamo domandando se in Italia nella società attuale ne valga la pena.
Ringraziando sentitamente per la cortesia che vorrà accordarmi, Le porgo i miei più cordiali saluti.
Dario

Gentile signor Dario,
la concessione del bilocale a questo giovane senza avere un corrispettivo costituisce un contratto di comodato che differisce da quello di locazione perché quello è a titolo gratuito, questo, invece è a titolo oneroso (il pagamento del canone).
Valuterei con la dovuta ponderazione, tuttavia, la minaccia di denuncia fattale dalla ragazza (che evidentemente  è bene informata) perché potrebbe portarLa  a conseguenze tutt'altro che piacevoli: per situazioni similari, consulti anche un mio precedente intervento a questo link. Purtroppo ad una qualsiasi iniziativa legale di rilascio dell'immobile che Lei andrebbe ad intraprendere (che necessita dei lunghi tempi e non indifferenti costi necessari) i due potrebbero facilmente obiettare innanzi ad un giudice - anche se non è vero - di pagare in contanti ed in nero (tipica e consueta attività senza documentazione che molti pongono in essere per l'evasione fiscale delle relative somme), denunciando nel contempo la situazione alla competente Agenzia delle Entrate, poiché nessuna sanzione è posta a loro carico: inoltre tenga presente che Lei, quasi certamente, non ha denunciato la cessione del bilocale all'Autorità di Polizia, anche se a titolo di comodato.
L'art.3, 8° comma del d.l.vo 14.03.11 n° 23 prevede che: “… Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n.431 del 1998; c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti…”.
E' quindi molto facile per i nostri falsi comodatari spacciarsi per inquilini e fare una denuncia all’Agenzia delle Entrate per ottenere gli enormi vantaggi temporali ed economici a loro favore: ovviamente è inutile aggiungere che il "presunto" locatore (cioé Lei) dovrà subire un’azione di accertamento, con gli eventuali giudizi e le possibili sanzioni.
Il mio consiglio (a questo punto) è quello di regolarizzare la posizione con un contratto di locazione ad uso abitativo - eventualmente anche come locale ammobiliato di tipo stagionale di durata più breve - registrando (è questo il punto importante) la relativa scrittura. Per il Legale che procederà sarà molto più facile, poi, agire per una probabile morosità o per una finita locazione, soprattutto se di breve durata. La recente normativa guarda con estremo sfavore i contratti di locazioni non registrati poiché lo Stato intende controllare questi enormi flussi di danaro dei cittadini – spesso sommersi – al fine di poterli adeguatamente tassare. Ed è per questo che: “…i contratti di locazione o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati …”  (L. 30.12.04 n° 311, art.1, comma 346).
Inoltre, segnalo che la sua nascente controversia ben potrà essere composta anche con il nuovo istituto della media conciliazione, poiché, se trovate un accordo di massima, questo viene trasfuso in un verbale che ha valore di sentenza a seguito di una rapida procedura che dura non più di tre mesi: per farsene un’idea vada al sito www.anparfoggia.it.
Infine - me lo si consenta - sarebbe il caso di restituire questa bella patata bollente al "caro conoscente" che gliel'ha passata, magari pressando un suo fattivo intervento presso il nipote per la risoluzione del problema da lui creato.
In ogni caso si dovrà affidare al Suo Legale di fiducia per una più specifica difesa dei Suoi diritti ed interessi.
Ricambio gli auguri soprattutto per il felice esito della sua vicenda.
Avv. Antonio Dello Preite

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