11/04/2014 22.51.56

L'avvocato Antonio Dello Preite che per Luceraweb cura la rubrica di questioni legali

Gentile avvocato,
tre anni fa, presi in locazione una casetta con molti problemi igienici ma, non potendo pagare molto, mi accontentai, anche se l'affitto era comunque esagerato per la tipologia (neanche 50 mq, piccola ,scomoda e isolata). Il proprietario iniziò con 350 euro e rifiutò di farmi un contratto che mi serviva per richiedere un aiuto al comune per il canone di affitto. Facendo salti mortali ed aiutata dal mio ex marito, riuscii per 2 anni a pagare, tra l'altro in contanti, perché il padrone di casa non voleva che gli facessi il bonifico: niente tracce e tutto in nero con l'aumento di 50 euro.
Non potendone più, mi recai all'agenzia delle Entrate e feci un contratto pagando tutto ciò che mi hanno richiesto, più di 200 euro, registrando tale contratto. Il proprietario, persona molto incivile e avida, a distanza di un anno mi ha inviato una citazione tramite il suo avvocato avvisandomi di aver fatto un contratto verbale di 400 euro e che devo lasciare la casa.
Non so cosa fare e come comportarmi perché, uscendo da qui, sono in mezzo a una strada con mia figlia.
Grazie se vorrà rispondermi per un consiglio.
Distinti saluti.
Maria

Gentile Signora,
le cose che lei può fare sono molte, anche se davanti ad un giudice e con l'assistenza necessaria di un avvocato : se ha problemi economici (reddito imponibile non superiore a 10.766,33 euro annui), lei potrà essere ammessa al patrocinio a spese dello Stato per i non abbienti ed avere gratuitamente l'assistenza di un avvocato che sarà pagato a fine causa dall'Erario.
La recente normativa guarda con estremo sfavore i contratti di locazioni non registrati e la ragione è facilmente intuibile: lo Stato intende controllare questi enormi flussi di danaro dei cittadini – spesso sommersi, come nel suo caso – al fine di poterli adeguatamente tassare.
La prima disposizione che colpisce la mancata registrazione di un contratto di locazione è la sua nullità : “… i contratti di locazione o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati …”  (L. 30.12.04 n° 311, art.1, comma 346).  Dunque, qualunque azione giudiziaria intentata dal locatore sarebbe automaticamente dichiarata improcedibile.
La seconda disposizione che colpisce il locatore, nell’ipotesi di mancata registrazione del contratto, è quella recentemente prevista dal d.l.vo 14.03.11 n° 23, art.3, 8°comma (la c.d. cedolare secca sugli affitti). In buona sostanza, chi cede in locazione un immobile per il solo uso abitativo, può, in alternativa al regime ordinario sulla tassazione dei redditi relativi (che si cumulano agli altri), scegliere quello della cedolare secca. Questo nuovo sistema fiscale prevede che sul canone di locazione venga corrisposta a titolo di tassazione globale, compresa l’imposta di registro, una somma pari al 21% del canone e conseguente non tassazione delle restanti somme. In altre parole: se percepisco un canone annuo di euro 4.800,00, allo Stato verserò il 21% e cioè euro 1.008,00 e i restanti euro 3.792,00 restano nelle mie tasche perché non saranno in alcun modo tassati.
Ma come dicevo prima, se il contratto non è registrato, cosa succede? Il citato art.8 prevede che: “… Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina : a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n.431 del 1998;  c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti …”.  (DISPOSIZIONE  DICHIARATA INCOSTITUZIONALE. SI VEDA NOTA ALLA FINE DELL RISPOSTA)
Sarà quindi molto facile per l’inquilino fare una denuncia all’Agenzia delle Entrate per ottenere gli enormi vantaggi temporali ed economici a suo favore ed è inutile aggiungere che – ovviamente – il locatore dovrà subire un’azione di accertamento, con le relative inevitabili sanzioni.
Per il fatto di metterla in mezzo ad una strada dall'oggi al domani, dorma pure sonni tranquilli perché finché non c'è un ordine di rilascio del giudice, nessuno può fare questo.
Per il padrone di casa, invece, la vedo abbastanza dura.   Nel suo caso, poiché credo che il locatore abbia intimato uno sfratto per finita locazione (lei non mi da ragguagli sul tipo di atto giudiziario notificatole), all'udienza davanti al giudice, il suo Legale eccepirà che il contratto è stato da lei registrato e non dal locatore come suo dovere, che intende pagare il canone previsto dalla legge (il triplo della rendita catastale dell'immobile locato, importo decisamente inferiore a quanto paga oggi) e che il contratto a far data dalla registrazione ha una durata legale di 4 + 4 anni. (DISPOSIZIONE  DICHIARATA INCOSTITUZIONALE. SI VEDA NOTA ALLA FINE DELL RISPOSTA)
Inoltre, segnalo che la sua controversia ben potrà essere composta con il nuovo istituto della media conciliazione : per farsene un’idea vada al mio sito dedicato  www.anparfoggia.it.
Auguri per il felice esito della sua vicenda.
avv. Antonio Dello Preite

ATTENZIONE! 
SUCCESSIVAMENTE ALL' ESTENSIONE DI QUESTO PARERE INVIATO A LUCERAWEB, DEBBO INFORMARE I LETTORI CHE LA CORTE COSTITUZIONALE, CON RECENTISSIMA SENTENZA N° 50 DEL 14.03.2014 HA DICHIARATO L'ILLEGITIMITA' COSTITUZIONALE DEI COMMI 8° E 9° DELL' ART. 1 D.L.VO 14.03.11 N° 23. PERTANTO, LE SANZIONI A CARICO DEL LOCATORE, COME SOPRA RIPORTATE, DEBBONO INTENDERSI NON PIU' ESISTENTI NEI SUOI CONFRONTI, PER CANCELLAZIONE DELLE DISPOSIZIONI DI LEGGE CON EFFETTO RETROATTIVO.
SEGNALO TEMPESTIVAMENTE QUESTA IMPORTANTISSIMA NOVITA' CHE VEDE COINVOLTI MOLTISSIMI LOCATORI IN SITUAZIONI ANALOGHE.
RESTA OPERATIVA, COMUNQUE, LA DISPOSIZIONE CHE PREVEDE LA NULLITA' DI UN CONTRATTO DI LOCAZIONE NON REGISTRATO  (L. 30.12.04 N° 311, ART. 1, COMMA 346°).
avv. Antonio Dello Preite

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