17/05/2015 23.38.57

L'avvocato Antonio Dello Preite che per Luceraweb cura la rubrica di questioni legali

Egr. Avv. Dello Preite,
La contatto per sottoporre la Sua attenzione sui classici conflitti di condominio.
Premetto che nel caso in esame non si tratterebbe di condominio in senso stretto, dal momento che è abitato da sole 4 unità. Trattandosi di uno stabile degli anni '40, sorgerebbe la necessità di apportare benefici allo stesso mediante dei lavori di manutenzione all'interno dello spazio comune: non essendoci state modifiche dalle origini ad oggi, l'impianto elettrico risulta obsoleto e non più a norma, non esiste la predisposizione ad apparecchi quali citofono o video citofono e anche le pareti meriterebbero una rinfrescata.
Il problema sta nel fatto che su 4 famiglie solo 3 sono intenzionate a prestare il proprio consenso. Cosa succede in questi casi? Come procedere nel caso in cui la metà o un quarto dei "condomini" si oppone?
Nell'attesa di una Sua risposta, La ringrazio per la cortese attenzione.
Cordialmente
Paolo

Gentile signor Paolo,
a volte mi capita di sentire frasi di questo tipo: «Io abito in una palazzina dove siamo soltanto in due e stiamo benissimo perché non c’è condominio».
La persona che parla in quel modo vuole sottolineare, probabilmente, che le cose comuni sono godute senza litigi o problemi particolari, magari senza amministratore e con esborsi modesti, limitati soltanto al pagamento della pulizia della scalinata: questa ritiene, erroneamente, che “il condominio” esista esclusivamente in un palazzo di sei piani con quaranta proprietari, servizi onerosi di riscaldamento e di portierato, dove tutti si guardano in cagnesco, litigando per futili motivi, passando, semmai, anche al turpiloquio ed allo scontro fisico nelle roventi assemblee.
Chi si lascia andare a quelle considerazioni sbaglia di grosso. Finché non ci sono discussioni, la cosa va da sé, ma, se questa situazione cessa, si rischia di scoprire in malo modo che il condominio c’è ma, purtroppo, va avanti senza regole.
Cosa accade, infatti, se uno dei due pacifici proprietari, per un’infinità di motivazioni che non sto ad elencare, non vuole più pagare la sua pur modesta quota per la pulizia delle scale?
Prima si parla, poi si avvisa e, salvo parolacce e denunce ai Carabinieri, ci si rivolge ad un avvocato che dovrà adire le vie legali, penali e/o civili che siano.
Il Giudice, nonostante i nostri due ex pacifici proprietari siano convinti di vivere nella palazzina “senza condominio”, applicherà proprio delle norme sul condominio, contenute nel nostro codice civile, condannando quello che non voleva pagare la sua quota, pari alla metà dell’importo, nella misura, appunto, dei 500/1000.
Il condominio - lo dice la stessa parola - è una proprietà in comune ed esiste già con soli due proprietari.
La materia, disciplinata dagli artt.1117 e ss. del Codice Civile, solo recentemente è stata “adeguata” ai nostri tempi, dopo settanta anni, con la L.11.12.12 n° 220, entrata in vigore il 18.06.13 e prevede, all’art.1129 CC, l’obbligatorietà di nominare un amministratore se il numero dei condomini è superiore ad otto (non più quattro), ma questo non impedisce di nominarlo e di regolare così la proprietà comune.
Infatti, venendo al vostro caso, suggerisco che quei tre condomini, con l’ausilio di un Legale, assumano l’iniziativa di formare amichevolmente un regolamento e, con il contributo di un tecnico, di fare redigere le tabelle millesimali relative alla proprietà ed ai servizi che, ovviamente variano da condomino a condomino in base alla grandezza dell’appartamento, del livello di piano, ecc. ecc..
Sempre quei condomini, tramite il Legale, convocheranno tutti gli altri proprietari per una prima assemblea avente ad oggetto la formale costituzione del condominio, delle tabelle millesimali e per la nomina dell’amministratore provvisorio.
I condomini dissenzienti, poi, dovranno capire che, se si stacca un pezzo d’intonaco dalle pareti e fa danni a persone e cose, sono tutti i proprietari indistintamente – loro compresi –   ad essere responsabili: inoltre se, come mi dice, l’impianto elettrico risale alla seconda guerra mondiale (1940), la successiva normativa tecnica – già da molto tempo – ne prevede l’adeguamento, a pena di salate sanzioni.
Inoltre, i recenti interventi legislativi prevedo la professionalità del nuovo amministratore, l’attribuzione di un codice fiscale al condominio e l’attivazione di un conto corrente per i versamenti (ad es. per pagare i lavori straordinari all’impresa), per cui sconsiglio vivamente i vecchi modi “casarecci” di amministrare il condominio con “il fai da te”, proprio per le attività formali, per le responsabilità e per le pene severe che oggi sono previste.
Paradossalmente, oggi, coloro che abitano in un vecchio stabile pensando di appartenere all’esclusivo mondo di quei pochi fortunati proprietari che non hanno questi problemi, sono quelli, invece, esposti al maggior rischio, perché abitano comunque in un condominio che va avanti da solo, con tutte le negatività del caso e finché tutto va bene.
Infatti, in un moderno stabile, è già predefinita la struttura condominiale che attribuisce ad ogni proprietario le sue carature di comproprietà e di utilizzo dei beni comuni: in altre parole, se nel suo immobile esistesse tutto ciò, sarebbe sufficiente la deliberazione a maggioranza di ciò che c’è da fare con relativa spesa, poiché al resto ci pensa l’amministratore, anche ad agire legalmente contro il condomino dissenziente o moroso.
Un antico motto recita “sub lege, libertas” (la libertà esiste sotto la legge) proprio per sottolineare che le regole creano i diritti regolandoli e prevenendo i contenziosi, mentre la loro mancanza, invece, li favorisce. 
Ecco perché – se proprio dovete dare la parola agli avvocati – il mio consiglio, sulla base di quanto dicevo prima, è quello di regolamentare prima il vostro stabile condominiale, perché, fatto quello, poi tutto viene deciso semplicemente, non per capriccio, ma con il principio maggioritario: chi non è d’accordo, o si adegua o, anticipando le spese, si accolla l’onere di iniziare una causa, se ritiene opportuno e giusto fare tanto.
Ogni controversia tra condomino e condominio, poi, per legge, deve passare necessariamente in via preliminare, per un tentativo obbligatorio di conciliazione prima di approdare in Tribunale, ultima spiaggia necessaria per la risoluzione di ogni controversia.
Il nuovo istituto della mediaconciliazione, che si risolve in tre mesi a costi estremamente contenuti, è una valida opportunità per appianare controversie come questa, pacificamente e senza arrabbiarsi: per farsene un idea vada al link www.anparfoggia.it
Auguri per il felice esito della vicenda.
avv. Antonio Dello Preite

Per sottoporre quesiti legali scrivere a a.dellopreite@luceraweb.it
Periodicamente i lettori potranno trovare risposta a quesiti legali generici che rappresentano una divulgazione ed un chiarimento di argomenti giuridici generali ed impersonali.
Per avere direttamente un parere on-line, cliccare qui.
Per consultare domande e risposte (FAQ) di natura legale, cliccare qui.
Per leggere tutti i casi della rubrica “L’avvocato sul web”, cliccare qui.

Condividi con:

0,0469s.