27/11/2015 10.34.48

L'avvocato Antonio Dello Preite che per Luceraweb cura la rubrica di questioni legali

Preg.mo Avvocato,
ho scoperto sul web i Suoi interessanti e dotti interventi. Avrei necessità di un Suo autorevole parere circa un contratto in comodato "gratuito" (ci siamo capiti) sottoscritto (ma non registrato  per un certo periodo), al fine di venire incontro ad una persona che non avrebbe potuto pagare un congruo canone. Le utenze sono rimaste intestate al proprietario anche se ovviamente sono state pagate dall'inquilino, il quale ha le ricevute di pagamento.
Sul contratto di Comodato sta scritto in calce che, trascorsi 5 mesi dalla sottoscrizione del Comodato "gratuito" stesso..., I SOTTOSCRITTI CONCORDANO FIN D’ORA CHE A DECORRERE DA... CONTRARRANNO UN CONTRATTO D’AFFITTO (stipulato ai sensi dell’art.2, comma 1, Legge 9.12.1998, n.431)  CON  UN  CANONE MENSILE DI  €...   OLTRE  a €... DI  SPESE  CONDOMINIALI  PER  UN  IMPORTO COMPLESSIVO PARI A EURO...
Sta di fatto che i predetti 5 mesi, d'accordo anche l'inquilino, sono divenuti 12. Ora, io, come locatore, per mia tranquillità fiscale, seppure in ritardo, vorrei stipulare un normale contratto da registrare all'Agenzia Entrate.
Il quesito é questo: i rapporti sono tuttora cordiali. Ma qualora per qualsiasi futile screzio dovessero incrinarsi, per il periodo dei predetti 12 mesi di "limbo", quali armi ritorsive potrebbe avere l'inquilino, avendo in mano come prova le ricevute delle utenze? D'accordo, potrebbe rivolgersi con un esposto all'Agenzia Entrate, e per me comporterebbe il pagamento dell'Irpef  e le sanzioni accessorie, con interessi? Una bella botta, dopo avergli fatto il favore iniziale.
Ma a costui conviene? Oppure non conviene, poiché pure lui é in fallo e pertanto potrebbe subire sanzioni?
La ringrazio anticipatamente per il parere che vorrà inviarmi. Grazie!
Un lettore in ansia

Gentile Lettore, purtroppo deve stare in ansia, perché è Lei a trovarsi in una situazione molto rischiosa.
Innanzitutto precisiamo che il contratto di comodato, per sua natura, è sempre gratuito perché, se c’è un corrispettivo, si trasforma in locazione o in affitto: “… Il comodato è un contratto con il quale una parte consegna ad un'altra una cosa mobile o immobile affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito (art.1803 del Codice Civile) …” .
Questo contratto – com’è facile intuire – è molto apprezzato se si vuole mascherare, in realtà, un contratto di locazione, dove c’è, invece, il pagamento di un corrispettivo da pagare e, soprattutto, da dichiarare al Fisco.
Venendo al Suo caso, consiglio di regolarizzare la posizione con un contratto di locazione ad uso abitativo, registrando (è questo il punto importante) la relativa scrittura.
La legge guarda con estremo sfavore i contratti di locazioni non registrati poiché lo Stato intende controllare questi enormi flussi di danaro dei cittadini – spesso sommersi – al fine di poterli adeguatamente tassare. Ed è per questo che: “… i contratti di locazione o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati …”  (L. 30.12.04 n° 311, art.1, comma 346).
Come può vedere anche i contratti “che comunque costituiscono diritti relativi di godimento” sono assoggettati a questo regime, così come pure la denuncia all’Autorità di Polizia per le vecchie ma ancor vigenti (e purtroppo ritornate attuali) leggi antiterrorismo.
A questo punto, come Lei ha già anticipato, conviene stipulare un normale contratto di locazione abitativa  - magari con il regime fiscale della cedolare secca che è vantaggioso per il proprietario – e registrarlo subito.
Purtroppo, qualunque sia il problema legale da risolvere, tenga presente che se non c’è la registrazione, la Sua domanda potrebbe essere dichiarata improcedibile.
La Sua scrittura, poi, oltre a non essere registrata, contiene nella parte finale un vero e proprio contratto preliminare per la futura locazione che, se presentato per la registrazione, potrebbe essere tassato a parte, oltre alle sanzioni ed alle more del comodato.
E’ ovvio che l’inquilino - in questi casi -  è la parte più forte, sia perché si trova nella detenzione del locale e sia perché potrebbe anche dire al giudice (come capita quasi sempre) di essere stato costretto a pagare “in nero” la somma x e, nel frattempo, dato che le cause durano anni, se ne sta nel Suo locale gratis in attesa della sentenza ….
Io credo che in fallo, purtroppo, ci sia Lei, per cui: 1) stipuli subito una locazione e la registri oppure, se l’inquilino non ci sta, 2) registri la scrittura che ha (pagando purtroppo le sanzioni e gli annessi), perché solo così il Legale potrà agire nello specifico.
Auguri per il felice esito della sua controversia.
avv. Antonio Dello Preite

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